Una mini guida per vendere casa e farsi meno male possibile quando si decidere di vendere il proprio patrimonio immobiliare.
TI SFATO UN MITO: dopo aver preso la decisione di vendere la tua proprietà, la prima cosa che ti viene in mente di fare è chiamare l’agenzia immobiliare per partire con la pubblicità. SBAGLIATO! Il primo step in assoluto è prendere il telefono e comporre il numero del tuo tecnico di fiducia e prendere appuntamento per stilare una due diligence.
COSA E’ LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE?
la due diligence consiste in un’indagine tecnica, legale e catastale volta a validare la conformità e la commerciabilità di un immobile.
L’analisi si muove solitamente su questi tre pilastri:
- Tecnica: Verifica lo stato dei luoghi e la conformità edilizio-urbanistica.
- Giuridica: Accerta la proprietà e l’assenza di pesi (come pignoramenti o ipoteche).
- Catastale: Controlla che la planimetria depositata corrisponda alla realtà.
devi sapere che…
NO: il fatto che la planimetria Catastale corrisponda al tuo immobile non attesta la regolarità.
- Il Catasto è un archivio fiscale: Serve solo al calcolo delle tasse.
- La planimetria depositata in comune e quindi i titoli edilizi (Licenza, Concessione, Permesso di Costruire o CILA/SCIA) sono i documenti che contano davvero per la vendita.
NO: Dimentica come vendevano i nonni. Oggi la clausola “visto e piaciuto” non copre le irregolarità urbanistiche e L’ATTO SAREBBE NULLO.
NO: Eseguire i controlli tecnici solo dopo aver trovato un compratore è uno degli errori più gravi che si possano commettere PERCHE’ .
- Il fattore TEMPO: Le sanatorie edilizie e catastali sono procedure lunghe. Spesso richiedono mesi tra rilievi, deposito pratiche e tempi di risposta degli uffici comunali.
- L’effetto “STANCHEZZA”: Un acquirente motivato ha un’urgenza emotiva e pratica. Se scopre che il rogito slitta di mesi per una difformità non dichiarata, il suo entusiasmo svanisce e, nella maggior parte dei casi, se ne va.
- LO SCONTO DEL PREZZO: Se i problemi emergono durante la trattativa, l’acquirente userà la sanatoria come leva per pretendere un forte sconto o, peggio, per annullare la proposta –
NON DIMENTICARE!
VALUTAZIONE PROFESSIONALE DEL PREZZO:
Fondamentale per evitare che il coinvolgimento emotivo fissi un prezzo fuori mercato, allungando inutilmente i tempi di attesa, lasciando il bene per anni sul mercato.
APE: Obbligatoria per legge. Senza l’Attestato di Prestazione Energetica, la promozione del tuo immobile non può iniziare (dura 10 anni e non scade come lo yogurth!).
